Het wetsvoorstel tot wijziging van de Faillissementswet door invoering van de Wet homologatie onderhands akkoord, hierna te noemen: “WHOA”, kan gevolgen hebben voor verhuurders van onroerende zaken. Hierna wordt kort ingegaan op het wetsvoorstel, waarna de gevolgen die van de invoering van deze wet voor verhuurders kan hebben, geduid zullen worden.
Wet homologatie onderhands akkoord:
Een onderneming kan op zichzelf rendabel zijn, maar belast zijn met een te zware schuldenlast of structureel te hoge kosten. De onderneming zal dan haar schulden moeten saneren of kostenstructuur moeten wijzigen. De onderneming (schuldenaar) kan dan proberen met haar schuldeisers een schuldeisersakkoord te bereiken. Het kan echter voorkomen dat niet alle schuldeisers wensen in te stemmen met het door de schuldenaar voorgestelde schuldeisersakkoord.
Het wetsvoorstel voor de WHOA ziet op het bereiken van een schuldeisersakkoord, dat voorziet in de behoefte van ondernemingen om buiten surseance van betaling of buiten faillissement, van alle schuldeisers van de betreffende onderneming, ook van de schuldeisers die op oneigenlijke gronden weigeren in te stemmen met een schuldeisersakkoord, een akkoord af te dwingen althans hen te binden aan een akkoord.
Voor dergelijke situaties maakt het wetsvoorstel het mogelijk dat de rechter een akkoord voor het saneren van schulden en herstructureren van kosten goedkeurt en alle schuldeisers en aandeelhouders van de betreffende onderneming bindt aan de inhoud van het akkoord; ook die schuldeisers en aandeelhouders die een aangeboden akkoord niet hebben aanvaard.
Het wetsvoorstel ziet niet alleen op een eenmalige sanering van schulden. Een eenmalige sanering van schulden levert immers vaak geen duurzame oplossing voor de financiële problemen van de onderneming. Het wetsvoorstel ziet ook op herstructurering van de kosten. Een dergelijke herstructurering kan ook zien op langlopende overeenkomsten waar de onderneming aan is gebonden. Daaronder kunnen huurovereenkomsten vallen.
De memorie van toelichting op het wetsvoorstel noemt expliciet een huurovereenkomst “die als een molensteen rond de nek van de onderneming hangt”.
Gevolgen voor de huurovereenkomst:
Het wetsvoorstel bepaalt dat in een dergelijk geval de betreffende onderneming (schuldenaar) de mogelijkheid heeft om lopende overeenkomsten eenzijdig te beëindigen, als de wederpartij (in dit voorbeeld de verhuurder) niet instemt met de eerder door de onderneming voorgestelde vrijwillige wijziging of beëindiging van de huurovereenkomst. Uiteraard behoeft de schuldenaar daartoe de toestemming van de rechter. De schuldenaar dient in dat geval het homologatieverzoek te voorzien van een verzoek tot het verlenen van toestemming voor de eenzijdige opzegging van de huurovereenkomst.
De voorwaarden voor een dergelijke eenzijdige, tussentijdse opzegging met toestemming van de rechter zijn:
a. de onderneming (schuldenaar) in een toestand verkeert waarin het redelijkerwijs aannemelijk is dat hij insolvent zal raken, en
b. de rechter het akkoord homologeert.
In het bovenstaande wordt gesproken over een wijziging of beëindiging van de overeenkomst. Als we spreken over een wijziging zal die veelal zien op een huurprijsverlaging.
De verhuurder kan verweer voeren tegen het verzoek van de schuldenaar. De wederpartij kan de rechter verzoeken om geen toestemming te verlenen voor een buitengerechtelijke beëindiging van de huurovereenkomst. Een dergelijk verzoek van de verhuurder dient als grondslag te hebben het standpunt dat van een toestand van onvermijdelijke insolventie geen sprake is. Het wetsvoorstel bepaalt dat de bewijslast voor dit standpunt op de verhuurder rust.
Schadevergoeding na beëindiging:
Na een opzegging van de huurovereenkomst door de huurder conform het bovenstaande, is op deze beëindiging van de huurovereenkomst de wettelijke schadevergoedingsregeling van toepassing. Deze regeling komt erop neer dat de huurder de schade moet vergoeden die is ontstaan voor de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst. Wij wijzen er echter op dat een dergelijke vordering een concurrente vordering betreft die door de huurder kan worden betrokken in het schuldeisersakkoord. Het is derhalve maar zeer de vraag of een vordering tot schadevergoeding tot enige uitkering aan de verhuurder leidt.
Een in het oog springend verschil tussen de thans reeds op grond van artikel 39 van de Faillissementswet bestaande bevoegdheid voor de curator om in geval van faillissement van een huurder de huurovereenkomst op te zeggen, is dat een opzegging door de curator op grond van artikel 39 Faillissementswet een rechtmatige beëindiging van de huurovereenkomst is en derhalve niet tot een tekortkoming van de huurder jegens de verhuurder leidt. In dat geval heeft de verhuurder derhalve geen wettelijke aanspraken op schadevergoeding. Zoals uit het bovenstaande blijkt kan dat in geval van opzegging op grond van de WHOA (artikel 373 lid 2 Faillissementswet) anders zijn.
Kan de verhuurder anticiperen?
Hoewel het nog niet zeker is dat het wetsvoorstel ook daadwerkelijk wet zal worden, is het goed om nu reeds na te denken over maatregelen die een verhuurder kan nemen om te anticiperen op de gevolgen van de WHOA. De eerste gedachten gaan daarbij uit naar het verlangen van (concern)garanties van derde partijen en het aanpassen van de formulering van dergelijke garanties. Ook moet nagedacht worden over de formulering van de bepalingen omtrent de door huurder aangebrachte voorzieningen en installaties bij het einde van de huurovereenkomst. Verder valt te denken aan het voorwaardelijk maken van afspraken omtrent huurkorting of afspraken omtrent investeringen door de verhuurder.
