Nadat een aantal Voorzieningenrechters vonnissen heeft gewezen in zaken over huurbetalingsverplichtingen en de gevolgen van de corona-crisis, waaronder de in dat kader door de overheid genomen maatregelen, zijn over dit onderwerp recent enkele uitspraken gedaan in bodemprocedures.
Rechtbank Den Haag 21 januari 2021: Onvoorziene omstandigheid en gebrek; 50% huurkorting:
Op 21 januari 2021 heeft de Rechtbank Den Haag (ECLI:NL:RBDHA:2021:461) geoordeeld dat de huurprijs van een horecabedrijfsruimte met 50% moest worden verminderd, omdat de corona-crisis en de gedwongen sluiting van overheidswege als onvoorziene omstandigheden moeten worden aangemerkt en als een gebrek aan het gehuurde moeten worden gekwalificeerd. Kort gezegd oordeelt de rechter dat de corona-crisis en de getroffen overheidsmaatregelen een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst opleveren en dat dit moet leiden tot een vermindering van de huurbetalingsverplichting van huurder.
Rechtbank Amsterdam: Andere koers: onvoorziene omstandigheid, gevolgen gelijkelijk verdelen, maar op basis van omzetverlies:
De Rechtbank Amsterdam heeft in een bodemprocedure op 10 december 2020 vonnis gewezen (ECLI:NL:RBAMS:2020:7108) in een zaak over een horecapand. In lijn met eerdere kort geding-jurisprudentie oordeelt de Rechtbank Amsterdam dat de corona-crisis en de gevolgen daarvan als een onvoorziene omstandigheid moeten worden aangemerkt. Ook de Rechtbank Amsterdam oordeelt dat door de corona-crisis en de genomen overheidsmaatregelen het evenwicht tussen de prestaties die verhuurder uit hoofde van de huurovereenkomst moet leveren en de prestaties die de huurder uit hoofde van de huurovereenkomst moet leveren is verstoord.
De Rechtbank Amsterdam oordeelt dat het niet redelijk is de tegenvaller in volle omvang op de huurder af te wentelen, aangezien geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de corona-crisis. De Rechtbank oordeelt dat de gevolgen in beginsel gelijkelijk over beide partijen moeten worden verdeeld. De Rechtbank oordeelt vervolgens dat om te kunnen beoordelen of de huurprijs tijdelijk moet worden gewijzigd op grond van onvoorziene omstandigheden, de huurder moet stellen en onderbouwen dat zij als gevolg van de overheidsmaatregelen beperkt is in haar mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren. In dat kader dient de huurder inzicht te geven in objectieve omzetcijfers over de jaren 2019 en 2020.
Vervolgens oordeelt de Rechtbank dat als vast is gesteld dat sprake is van een omzetdaling als gevolg van de corona-crisis, de huurprijs in beginsel zal worden gewijzigd, waarbij als uitgangspunt geldt dat de tegenvaller gelijkelijk over de huurder en de verhuurder moet worden verdeeld. Dat komt er derhalve op neer dat bij een omzetverlies van 100%, de huur in beginsel wordt verminderd met 50%. De Rechtbank oordeelt dat de verlaging van de huurprijs als volgt moet worden berekend: De huurprijs x percentage omzetdaling x 50%.
De huurder heeft in deze procedure aangetoond dat sprake is van een omzetverlies van 83%. Daarom wordt de maandelijkse huurprijs verminderd met de huurprijs x 83% x 50%.
Met deze uitspraak vaart de Rechtbank Amsterdam een andere koers dan andere rechters. Andere rechters hebben veelal geoordeeld dat de gevolgen van een gedwongen sluiting gelijkelijk moet worden verdeeld en stellen de huurprijsvermindering vaak op 50%, zonder dat daarbij wordt gekeken naar de omvang van de omzetdaling.
Ik ben van mening dat het goed is dat de Rechtbank Amsterdam de concrete omzetdaling als uitgangpunt hanteert. Het is echter de vraag of dat het enige uitgangspunt moet zijn dat de rechter hanteert bij het verminderen van de huurprijs. Immers kunnen huurders veelal aanspraak maken op overheidssteun, waaronder de NOW en de TVL (Tegemoetkoming Vaste Lasten).
In dat kader heeft de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Gelderland recent een relevante uitspraak gedaan
Voorzieningenrechter Rechtbank Gelderland: Ook TVL-steun meewegen:
De Rechtbank Gelderland heeft in een kort geding uitspraak van 2 februari 2021 (ECLI:NL:RBGEL:2021:479) wel aandacht besteed aan de overheidssteun die een huurder ontvangt. Ook in deze uitspraak oordeelt de Voorzieningenrechter dat de corona-crisis en de gevolgen daarvan moeten worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid, hetgeen betekent dat beide partijen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet-ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mogen verwachten. De Voorzieningenrechter oordeelt dat daarbij een rol speelt de maatschappelijke positie en de onderlinge verhoudingen van partijen en de aard en de ernst van de betrokken belangen. Concreet gaat het dan om de omvang van het verlies van de huurder als gevolg van de corona-crisis, hoe haar financiële situatie voor aanvang van de crisis was en in hoeverre verhuurder afhankelijk is van huurinkomsten om bijvoorbeeld haar financieringslasten te voldoen.
Vervolgens oordeelt de Voorzieningenrechter dat vaststaat dat de huurder als gevolg van de gedwongen horecasluiting geen horeca-inkomsten heeft. De rechter oordeelt tevens dat huurder een beroep kon doen op de TVL-regeling en dat een beroep op die TVL-regeling 1.0 en 2.0 tot een compensatie van maximaal 50% van de vaste lasten kon leiden. Op basis daarvan oordeelt de rechter dat de huurder 50% van de vaste lasten kon dekken uit de TVL-regeling en dat de huurkorting over de perioden van sluiting daarom niet op 50% moet worden gesteld, maar op 25%. Dit komt er feitelijk op neer dat de rechter het gedeelte van de huurpenningen dat niet gedekt wordt door de TVL-regeling, gelijkelijk over partijen verdeelt.
Naar mijn mening weegt deze Voorzieningenrechter terecht de aan ondernemers/huurders geboden overheidssteun mee bij de vaststelling van huurkortingen in verband met de corona-crisis en de gedwongen sluiting van horecazaken en winkels. Dat doet meer recht aan het uitgangspunt dat de pijn eerlijk verdeeld moet worden tussen huurder en verhuurder.
Ik ben echter ook van mening dat de rechter in zowel de kort geding-jurisprudentie als in de recent gewezen bodemzaken weinig tot geen rekening lijkt te houden met de belangen van de verhuurder. De meeste verhuurders hebben weinig mogelijkheden om hun (financierings)lasten en verplichtingen ten aanzien van de verhuurde onroerende zaak te verlichten. Dat lijkt echter niet of nauwelijks te worden meegewogen bij het bepalen van huurkortingen/tegemoetkomingen. Het is wachten op de eerste uitspraak waarin dat aspect gemotiveerd wordt meegewogen.
