In deze moeilijke tijden gaan wij u niet vermoeien met de leerstukken onvoorziene omstandigheden, overmacht, de huurrechtelijke gebrekenregeling, enz. Veel huurders van horecapanden en retailpanden komen door het coronavirus acuut in liquiditeitsproblemen en zoeken naar verlichting en oplossingen. Daarom geef ik verhuurder en huurder hierbij een aantal praktische tips waarmee zij elkaar hulp en enige verlichting kunnen bieden.
Afspraken omtrent aanspreken waarborgsom/bankgarantie:
In veel huurverhoudingen hebben huurders een waarborgsom of bankgarantie gesteld. In de praktijk is deze vaak gelijk aan drie maanden huur. Verhuurder en huurder kunnen met elkaar overeenkomen dat huurder tijdelijk de betaling van huurpenningen uitstelt tot maximaal het bedrag van de waarborgsom of de bankgarantie.
Daarbij spreken verhuurder en huurder af dat huurder gerechtigd is om op de eerste dag van een nieuwe maand de waarborgsom aan te spreken voor een bedrag gelijk aan de maandhuur.
Het aanspreken van een bankgarantie zal wat minder eenvoudig zijn. Het lijkt zinvol om de huurder op de eerste dag van de maand schriftelijk te laten bevestigen dat hij als gevolg van de corona-crisis niet in staat is om de huur te betalen. Vervolgens dient de verhuurder aan de bank te laten weten dat de huurder niet in staat is de huurpenningen te voldoen, dat hij inmiddels in gebreke blijft de betreffende maand huur te voldoen en dat daarom aanspraak wordt gemaakt op de bankgarantie.
Uiteraard dienen verhuurder en huurder in aanvulling op bovengenoemde afspraken, met elkaar af te spreken dat huurder gehouden is om na de corona-crisis c.q. na het verstrijken van een specifieke datum, de waarborgsom c.q. bankgarantie (al dan niet in termijnen) aan te vullen tot het oorspronkelijke bedrag.
Op deze manier worden liquiditeitsproblemen van de huurder verlicht, incasseert verhuurder toch huurpenningen, kunnen partijen na circa drie maanden kijken hoe de situatie rondom het coronavirus, sluiting van de horeca, enz. zich heeft ontwikkeld en winnen zij samen tijd.
Met uitvoering van het bovenstaande loopt de verhuurder enig risico. In het geval de huurovereenkomst mocht eindigen voordat de waarborgsom c.q. bankgarantie is aangevuld, loopt verhuurder mogelijk een financieel risico. De verhuurder moet dit risico afzetten tegen het belang van de continuïteit van het bedrijf van zijn huurder en voortzetting van de huurrelatie.
Ruilen van afspraken:
Verhuurder en huurder kunnen samen kijken of zij kunnen “ruilen”. Ruilen houdt dan in dat een verhuurder instemt met een huurkorting of uitstel van betaling, onder de voorwaarde dat een andere in de huurovereenkomst vastgelegde afspraak wordt gewijzigd. Men zou daarbij kunnen denken aan het verlengen van de overeengekomen huurtermijn, het schrappen van een tussentijdse breakoptie, het structureel wijzigen van de huurprijs o.i.d.
Exploitatieverplichting:
In veel huurcontracten is een exploitatieverplichting opgenomen voor de huurder. Dat betekent vaak dat huurder gehouden is om het gehuurde daadwerkelijk gemeubileerd te houden, in gebruik te hebben en in het gehuurde zijn onderneming te exploiteren. Door de overheidsmaatregelen rondom sluiting van horecagelegenheden, kan een horecaexploitant niet meer aan deze verplichting voldoen. Ik meen dat een verhuurder een horeca-exploitant derhalve niet aan die verplichting kan houden. Een detaillist heeft vooralsnog echter de mogelijkheid om zijn onderneming open te houden en te exploiteren. De afgelopen dagen kiezen echter ook detaillisten in toenemende mate voor sluiting van hun winkel. In dat geval lijkt het gerechtvaardigd dat de verhuurder huurder tijdelijk ontslaat van diens exploitatieverplichting althans daarvan geen nakoming vordert en geen consequenties verbindt aan de tijdelijke sluiting van de winkel. Verhuurder kan vanzelfsprekend wel de voorwaarde stellen dat de huurder het gehuurde gemeubileerd moet houden.
Voorbehouden:
De corona-crisis is vers. Iedereen zoekt naar mogelijkheden om de schade te beperken. Rechterlijke uitspraken over de verplichting om huur door te betalen, huurprijsvermindering, contractuele boetes, de exploitatieverplichting enz. zijn er (nog) niet. Het is dan ook niet duidelijk hoe rechters zullen oordelen over een beroep op de leerstukken ‘onvoorziene omstandigheden’ en ‘overmacht’, op de gebrekenregeling, op uitsluitingen in de ROZ algemene bepalingen enz.
Tijdens de afgelopen economische crisis werden diverse vorderingen ingesteld op grond van onvoorziene omstandigheden. Meestal oordeelden rechters dat de economische crisis een ondernemersrisico betrof en werd de vordering afgewezen. Ik sluit echter niet uit dat dit voor de corona-crisis anders kan liggen. De maatregelen die thans van overheidswege zijn genomen, waaronder de maatregel tot sluiting van horeca, lijken maatregelen die bij het sluiten van overeenkomsten niet voorzienbaar waren en waarmee geen rekening is gehouden bij het sluiten van een huurovereenkomst. Daarnaast is het de vraag of het noodgedwongen sluiten van een horecazaak of winkel een beroep op overmacht rechtvaardigt.
Het lijkt er in ieder geval op dat op dit moment, in de beginfase van de corona-crisis, in het maatschappelijk verkeer breed wordt gedragen dat de nadelige gevolgen van deze corona-crisis moeten worden verdeeld. Op grond van de wet wordt in de rechtspraak rekening gehouden met de in het maatschappelijk verkeer geldende opvattingen.
Kortom: over de juridische merites van de gevolgen van de corona-crisis moet nog gedebatteerd worden. Zolang dat niet is gebeurd lijkt het verstandig dat huurder en verhuurder samen zoeken naar oplossingen, onder andere zoals hierboven beschreven. Het is daarbij aan Verhuurder en Huurder of zij tot definitieve afspraken wensen te komen dan wel voorwaardelijke afspraken maken teneinde de eerste nood te lenigen.
Met deze tips hoop ik verhuurders en huurders tot nadenken te stemmen en te bewegen om gezamenlijk te zoeken naar oplossingen in deze moeilijke tijd. Dit teneinde te voorkomen dat het voortbestaan van de onderneming van huurder in gevaar komt, teneinde de belangen van verhuurder zo min mogelijk te schaden en in de hoop dat verhuurder en huurder hun huurverhouding voor langere tijd kunnen voortzetten.
