Actualiteiten

Inflatie en huurprijsindexering – eerste uitspraak

Huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte en huurovereenkomsten voor geliberaliseerde woonruimte bevatten doorgaans een indexeringsclausule. Zo wordt in de praktijk veelvuldig gebruik gemaakt van de modelhuurovereenkomsten van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ), waarin standaard een indexeringsclausule is opgenomen. In veel van deze clausules vormt de ontwikkeling van de Consumentenprijsindex (CPI) de maatstaf voor huurindexering.

Extreem hoge inflatiecijfers

In het jaar 2022 is de gemiddelde CPI gestegen met 10%. Dit is in belangrijke mate het gevolg van de sterk gestegen energieprijzen, die mede veroorzaakt zijn door de oorlog in Oekraïne.

In verband met deze hoge inflatiecijfers heeft de wetgever de afgelopen jaren reeds enkele maatregelen getroffen die erop gericht zijn huurders van geliberaliseerde woonruimte te beschermen tegen hoge huurstijgingen. Zo is de jaarlijkse huurstijging voor geliberaliseerde huurovereenkomsten vanaf 1 mei 2021 gedurende een periode van drie jaar beperkt tot maximaal het inflatiecijfer + 1 procentpunt. In december 2022 is deze regeling nog verder aangescherpt, als gevolg waarvan de maximaal toegestane huurprijsverhoging voor dit type huurovereenkomst thans is gekoppeld aan de CAO-loonontwikkeling als die lager is dan de inflatie. Deze maximale huurprijsverhoging geldt in ieder geval tot 1 mei 2024.

Bovenstaande maatregelen gelden alleen voor huurovereenkomsten voor geliberaliseerde woonruimte. De huurprijsindexering voor bedrijfsruimte kan in beginsel nog steeds worden gekoppeld aan de inflatiecijfers, ongeacht de hoogte daarvan. Dit heeft tot gevolg dat veel huurders van bedrijfsruimte worden geconfronteerd met hoge huurstijgingen. In de praktijk levert dit regelmatig discussies op tussen huurders en verhuurders over de redelijkheid van dergelijke huurprijsverhogingen.

Nieuwe berekeningsmethode CBS

Deze extreem hoge inflatiecijfers zijn ook bij het CBS niet onopgemerkt gebleven. Het CBS heeft onlangs ontdekt dat de huidige berekeningsmethode voor de energieprijzen bij sterk stijgende prijzen leidt tot een overschatting van de inflatiecijfers. Naar aanleiding hiervan heeft het CBS een nieuwe berekeningsmethode voor de energieprijzen ontwikkeld. Deze meetmethode is op 1 juni 2023 ingevoerd en leidt tot een lagere prijsstijging van energie, als gevolg waarvan de inflatiecijfers lager zullen uitvallen dan de inflatiecijfers van de afgelopen maanden die nog volgens de oude methode zijn berekend. Dit heeft gevolgen voor de hoogte van de huurprijsindexering.

Uitspraak kantonrechter Den Haag d.d. 4 mei 2023

Op 4 mei 2023 heeft de kantonrechter van de Rechtbank Den Haag zich in het kader van een kort geding voor het eerst uitgelaten over de redelijkheid van een huurprijsindexering tegen het licht van de hoge inflatiecijfers en de door het CBS op 1 juni 2023 ingevoerde nieuwe meetmethode. Aan deze procedure lagen de volgende feiten ten grondslag. In de door partijen gesloten huurovereenkomst voor bedrijfsruimte was een indexeringsclausule opgenomen. Eind 2022 had de verhuurder aan de huurder medegedeeld dat de huurprijs met ingang van 1 januari 2023 conform deze indexeringsclausule met 14,5% zou worden verhoogd. Vervolgens stelde de huurder zich op het standpunt dat het percentage vanwege de inflatie onredelijk hoog was. De verhuurder was bereid om het percentage te verlagen tot 10%, maar dit aanbod is door de huurder niet tijdig geaccepteerd en is daardoor komen te vervallen. In het kort geding vordert de verhuurder betaling van de achterstallige huur.

De huurder voert in de procedure aan dat de extreem hoge inflatiecijfers het gevolg zijn van de explosieve stijging van de energiekosten door (onder meer) de oorlog in Oekraïne en dat daarom sprake is van onvoorziene omstandigheden in de zin van art. 6:258 BW. Volgens de huurder brengt dit mee dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de indexeringsclausule niet mag verwachten. Daarnaast wijst de huurder op het feit dat het CBS de berekeningsmethode van het CPI onlangs heeft aangepast. Bij een juiste berekening zou de CPI voor september 2022 (het peilmoment voor de huurindexering in deze casus) uitkomen op een percentage gelegen tussen de 7,6% en 8,1%. De huurder stelt zich op het standpunt dat de door partijen overeengekomen index aan deze herziene berekeningsmethodiek moet worden aangepast.

Geen onvoorziene omstandigheid

Allereerst overweegt de kantonrechter dat het feit dat de energieprijzen als gevolg van de oorlog in Oekraïne zeer aanzienlijk zijn gestegen, geen onvoorziene omstandigheid oplevert die moet leiden tot wijziging van de indexeringsclausule. Dit geldt ook in het geval partijen daarmee tijdens het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening hebben gehouden. Partijen hebben juist met de indexeringsclausule een voorziening getroffen voor de situatie waarin de waarde van het geld als gevolg van de gestegen prijzen daalt. Het enkele feit dat de inflatie aanmerkelijk hoger is dan tijdens de totstandkoming van de huurovereenkomst zal zijn aangenomen, maakt dit niet anders.

Indexering op grond van het CPI wel onredelijk hoog?

Dit sluit echter niet uit dat er een situatie kan bestaan waarin de verhuurder de huurder in redelijkheid niet aan de onverkorte toepassing van de indexeringsclausule kan houden. De kantonrechter hecht belang aan het feit dat de door de verhuurder gewenste huurverhoging van 14,5% is gebaseerd op een aan de CPI ten grondslag liggende berekeningsmethode die volgens het CBS sinds de explosieve stijging van de energieprijzen niet meer adequaat is. Dit brengt mee dat dat partijen in verband hiermee overleg moeten voeren. De kantonrechter wijst op artikel 17.4 van de Algemene Bepalingen, waarin is bepaald dat partijen, voor het geval het CBS de basis van de berekening van het indexcijfer wijzigt, een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer zullen hanteren. Bij verschil van mening hieromtrent kunnen partijen een bindend advies vragen aan de directeur van het CBS.

Strikt genomen past het CBS de nieuwe berekeningsmethode pas met ingang van 1 juni 2023 toe, zodat de huurprijswijziging per 1 januari 2023 nog gebaseerd is op een indexcijfer dat is berekend aan de hand van de oude methode. Volgens de kantonrechter leidt dit echter niet tot het oordeel dat de huurprijs per 1 januari 2023 aan de hand van dat indexcijfer is vast te stellen, omdat op voorhand aannemelijk is dat toepassing van de oude berekeningsmethode tot een te hoog en niet reëel prijsindexcijfer heeft geleid. De vorderingen van de verhuurder worden daarom afgewezen.

Conclusie

Het gaat weliswaar om een voorlopig oordeel in het kader van een kort geding, maar deze uitspraak van de Rechtbank Den Haag vormt een eerste geluid dat de hoge inflatiecijfers in het kader van huurprijsindexeringen geen onvoorziene omstandigheid kunnen opleveren. Tegelijkertijd maakt de uitspraak duidelijk dat de gevolgen van de invoering van de nieuwe meetmethode van het CBS zich kunnen uitstrekken tot huurprijswijzigingen op basis van de indexcijfers die aan de hand van de oude methode zijn berekend. Dit is enigszins opmerkelijk te noemen, nu het CBS bij de invoering van de nieuwe rekenmethodiek heeft aangegeven dat de inflatiecijfers van vóór juni 2023 niet met terugwerkende kracht zullen worden aangepast. Daarbij plaats ik evenwel de kanttekening dat uit deze uitspraak nog niet lijkt te volgen dat huurders vanaf nu zonder meer met terugwerkende kracht betaling kunnen vorderen van eventueel te veel betaalde huur in verband met huurprijsindexeringen van vóór 1 juni 2023, zeker niet in het geval zij op het moment van indexering niet over de hoogte daarvan hebben geklaagd. Een andere uitleg lijkt ook niet logisch, gelet op de mededeling van het CBS dat de oude inflatiecijfers niet met terugwerkende kracht worden gewijzigd.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met mr. R. Bressers en mr. I. Bogaards van NeXT advocaten.

Dit bericht is geplaatst op 7 juli 2023.
Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met: