Op 14 september 2021 heeft het gerechtshof Amsterdam een relevant arrest gewezen aangaande het onderwerp corona en huur. De uitspraak is met name relevant ten aanzien van de wijze waarop door huurder ontvangen overheidssteun moet worden meegewogen bij het bepalen van eventuele huurkorting.
Huurkorting, omzet, NOW en TVL:
In de ‘corona en huur jurisprudentie’ wordt voor het bepalen van een eventuele huurkorting en de hoogte daarvan gekeken naar het omzetverlies dat een huurder heeft geleden als gevolg van de corona-crisis en de gevolgen daarvan. In diverse eerdere uitspraken is aan de orde op welke wijze de steunmaatregelen van de overheid, met name NOW (loonkosten) en TVL (Tegemoetkoming Vast Lasten) moeten worden meegewogen bij het bepalen van huurkortingen. Er zijn uitspraken waarin de NOW en de TVL werden aangemerkt als een deel van de omzet, er zijn uitspraken die deze overheidssteun op andere wijze laten meewegen bij het bepalen van huurkorting en er zijn uitspraken waarbij een onderdeel van de overheidssteun wel wordt meegewogen en een onderdeel niet wordt meegewogen.
Zo heeft de rechtbank Amsterdam in eerdere uitspraken de NOW niet aangemerkt als omzet, omdat deze als een tegemoetkoming in de loonkosten geldt. De rechtbank Amsterdam heeft de TVL echter wel steeds aangemerkt als onderdeel van de omzet. Daar kan over gediscussieerd worden, omdat de TVL een tegemoetkoming betreft ter zake de vaste lasten.
De casus:
Op de Dam in Amsterdam huurt Swissôtel van Dam Square een hotel Swissôtel claimde huurkorting vanwege een enorme omzetdaling als gevolg van de coronacrisis. Conform eerdere uitspraken van de rechtbank Amsterdam en de door de rechtbank Amsterdam gehanteerde systematiek, stelde huurder Swissôtel dat de door haar ontvangen TVL moest worden opgeteld bij de omzet. In haar verweer stelde Dam Square die systematiek aan de kaak en stelde zij dat de TVL een tegemoetkoming voor de vaste lasten betrof, zodat deze door Swissôtel ook moest worden aangewend voor een betaling van de vaste lasten.
Partijen hebben begin 2021 in kort-geding geprocedeerd bij de Voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam. De Voorzieningenrechter oordeelde als voorlopige voorziening dat Swissôtel recht had op 50% huurkorting. Vervolgens is hoger beroep ingesteld.
Het gerechtshof Amsterdam heeft op 14 september 2021 uitspraak gedaan. Daarin verwerpt het gerechtshof Amsterdam de eerder door de rechtbank Amsterdam gehanteerde systematiek en oordeelt zij dat de door de huurder ontvangen TVL, althans het huurdeel van de TVL, eerst in mindering moet worden gebracht op de huur. Een door de huurder te ontvangen huurkorting moet vervolgens berekend worden over het resterende huurbedrag. Het gerechtshof bepaalt de korting over dat resterende huurbedrag vervolgens op 50% van de omzetdaling die huurder ervaart als gevolg van de coronacrisis en de gevolgen daarvan.
Berekeningswijze huurkorting:
Deze door het gerechtshof gehanteerde systematiek lijkt aan te sluiten bij het standpunt dat niet alleen door veel vastgoedeigenaren, maar ook door de wetgever lijkt te worden aangehangen, namelijk dat pas een recht op huurkorting ontstaat op het moment dat de door de overheid verstrekte TVL onvoldoende is om de vaste lasten te dekken en in dit geval de huur te dekken.
De uitspraak van het gerechtshof onderstreept het standpunt dat TVL-steun niet gezien moet worden als deel van de omzet althans verdisconteerd moet worden in de omzet, maar echt als vergoeding voor vaste lasten moet worden gezien en ook als zodanig moet worden verdisconteerd.
Het gerechtshof Amsterdam heeft in haar uitspraak d.d. 14 september 2021 voor te verstrekken huurkorting derhalve de volgende formule gehanteerd: huurkorting = (totale vaste lasten – TVL) X (gedeelte vaste lasten dat betrekking heeft op huur) X omzetdalingspercentage X 50%.
Daar waar we nog steeds in afwachting zijn van het antwoord van de Hoge Raad op de eerder door de rechtbank Limburg gestelde prejudiciële vragen, lijkt de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam een nieuw handvat te bieden in de discussies tussen huurders en verhuurders over huurkorting en de wijze waarop deze bepaald en berekend moet worden, in ieder geval voor wat betreft de wijze waarop steunmaatregelen – en in het bijzonder de TVL – verdisconteerd moet worden bij het bepalen van de hoogte van huurkorting. Wel merk ik op dat we moeten afwachten hoe deze uitspraak van het gerechtshof gaat doorwerken in uitspraken in bodemprocedures.
