Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad de lang verwachte antwoorden gegeven op de prejudiciële vragen die de kantonrechter te Roermond op 31 maart 2021 aan haar stelde aangaande corona en huur. De prejudiciële vragen zien op de gevolgen van de coronapandemie en de in verband daarmee genomen overheidsmaatregelen op een huurovereenkomst ter zake 290-bedrijfsruimte (o.a. winkelruimte en horecaruimte). Door die maatregelen kan een huurder de in het gehuurde gevestigde onderneming niet of in geringe mate exploiteren en de vraag is of dit gevolgen moet hebben voor de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst.
Corona-pandemie en overheidsmaatregelen zijn een onvoorziene omstandigheid:
Kort gezegd oordeelt de Hoge Raad dat de overheidsmaatregelen in verband met de corona-pandemie moeten worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid die kan leiden tot een huurprijsvermindering. Dit is in lijn met de eerdere jurisprudentie van lagere rechters.
De Hoge Raad oordeelt dat de overheidsmaatregelen ertoe leiden dat het gehuurde (290-bedrijfsruimte) niet of slechts in geringe mate kan worden geëxploiteerd, dat door de overheidsmaatregelen geen of veel minder publiek in het gehuurde kan/mag komen, dat daardoor het gehuurde niet of slechts in geringe mate kan worden geëxploiteerd en dat dit een onvoorziene omstandigheid oplevert die tot een huurprijsvermindering moet leiden.
Daarbij tekent de Hoge Raad aan dat die onvoorziene omstandigheden in ieder geval niet zijn verdisconteerd in huurovereenkomsten die zijn gesloten voor 15 maart 2020. Voor huurovereenkomsten die na die datum zijn gesloten, zal per geval moeten worden bekeken of de corona-pandemie en de in dat kader genomen overheidsmaatregelen een onvoorziene omstandigheid opleveren.
In lijn met jurisprudentie van lagere rechters en het advies van de procureur-generaal (PG) oordeelt de Hoge Raad voor huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten, dat het nadeel als gevolg van de overheidsmaatregelen in principe gelijk moeten worden verdeeld over huurder en verhuurder. Dit echter voor zover het nadeel niet reeds is gecompenseerd door de ontvangst van TVL-steun.
De Hoge Raad geeft aan dat in individuele gevallen op grond van de redelijkheid en billijkheid kan worden afgeweken van deze gelijke verdeling van het nadeel. Daarbij moet gedacht worden aan omstandigheden zoals de financiële positie van de huurder of de verhuurder, de hoedanigheid van huurder of verhuurder, de vraag of één van beide partijen de pijn op andere partijen kan afwentelen c.q. andere relevante omstandigheden. De stelplicht en bewijslast van dergelijke omstandigheden rust op de partij die zich daarop wil beroepen.
Corona-pandemie en overheidsmaatregelen leveren geen gebrek op:
De Hoge Raad geeft ook een antwoord op de vraag of de corona-pandemie en de overheidsmaatregelen hebben te gelden als een gebrek in huurrechtelijke zin (artikel 7:204 BW). De Hoge Raad oordeelt dat corona en de overheidsmaatregelen geen gebrek opleveren. Dit in afwijking van een aantal uitspraken dienaangaande van lagere rechters. Het feit dat geen sprake is van een gebrek staat echter niet in de weg aan een vordering tot huurprijsvermindering op grond van het leerstuk van onvoorziene omstandigheden.
Berekening huurkorting:
In haar uitspraak geeft de Hoge Raad duidelijk aan op welke wijze de korting moet worden berekend waar een huurder op grond van het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden recht op heeft. De Hoge Raad oordeelt dat de pijn gelijkelijk over huurder en verhuurder moet worden verdeeld vanuit de gedachte dat de corona-pandemie en de overheidsmaatregelen noch in de risicosfeer van huurder noch in de risicosfeer van verhuurder liggen.
De Hoge Raad volgt in dat kader de eerdere uitspraak van het gerechtshof Amsterdam (14 september 2021) en geeft helder aan hoe huurkorting moet worden berekend, waarbij de Hoge Raad een concrete berekening maakt op grond van fictieve bedragen.
De Hoge Raad gebruikt als fictieve bedragen een huurprijs van € 4.500,-, vaste lasten van € 25.000,- en TVL-steun van € 10.000,-. Als referentieomzet wordt een bedrag van € 100.000,- gehanteerd en als behaalde lagere omzet een bedrag van € 20.000,-. Dit leidt tot de volgende berekening:
- Eerst wordt berekend welk percentage van de vaste lasten huurpenningen betreffen. In dit geval zijn de vaste lasten € 25.000,- en de huurprijs
€ 4.500,-, zodat we uitkomen op 18%; - De huurder kan in dit voorbeeld aanspraak maken op € 10.000,- TVL-steun. Daarom wordt op de huurprijs 18% van de TVL-steun (18% van
€ 10.000,- = € 1.800,-) aan de huur toegerekend en derhalve in mindering gebracht op de contractueel overeengekomen huurprijs; - Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling vastgesteld. In dit voorbeeld bedraagt de referentieomzet € 100.000,- en de behaalde omzet € 20.000,-, zodat de omzetdaling 80% bedraagt;
- Aan de hand van het percentage van de omzetdaling (80%) wordt berekend welk deel van de na de berekening sub 2 resterende huur, moet worden gerelateerd aan de omzetdaling als gevolg van de overheidsmaatregelen;
- Op basis van al het bovenstaande wordt het nadeel dat de huurder lijdt als gevolg van de corona-maatregelen gelijkelijk (50-50) verdeeld over partijen. Dat resulteert in de volgende berekening: (€ 4.500,- -/- € 1.800,-) x 80% x 50% = € 1.080,-.
Dit resulteert in een huurkorting van 24% van de overeengekomen huurprijs.
Zijn alle vragen nu beantwoord?
Met het bovenstaande is er in ieder geval duidelijkheid over de wijze waarop huurkorting moet worden berekend. Helaas blijven er nog wel wat vragen onbeantwoord. Ik denk daarbij bijvoorbeeld aan:
- De Hoge Raad geeft geen antwoord op de vraag wat de invloed van online-omzet is. Dit ondanks het feit dat de PG in zijn advies aan de Hoge Raad heeft overwogen dat andere activiteiten van de huurder, zoals online-omzet, los staan van de huurovereenkomst en geen rol zouden mogen spelen bij het berekenen van huurkorting. Daar kan men echter over twisten, omdat omzet vanuit de winkels zich tijdens de lockdown perioden deels heeft verplaatst naar online;
- Daarnaast blijft enigszins onduidelijk wat de referentie moet zijn voor de omzetvermindering. De PG adviseerde om in basis de coronaperiode te vergelijken met dezelfde periode in 2019, maar de Hoge Raad geeft daar geen antwoord op;
- De Hoge Raad relateert deze uitspraak expliciet aan 290-bedrijfsruimte, maar geeft niet aan hoe moet worden omgegaan met 230-bedrijfsruimte;
- Hoe moet worden gekeken naar de zogenaamde ‘inhaalslag’ die best wel wat huurders van retailruimte in 2021 hebben gemaakt in de periode na de coronamaatregelen in het voorjaar? Een flink aantal retailers heeft daarna goed gedraaid. Daardoor is het omzetverlies over het volledige kalenderjaar 2021 vaak lager dan het omzetverlies over de periode van sluiting. De PG meent dat in principe geen rekening moet worden gehouden met deze ‘inhaalslag’ en dat slechts gekeken moet worden naar het omzetverlies over de periode van sluiting. De Hoge Raad geef hierop geen antwoord;
- Moet een ondergrens worden aangebracht? De TVL-regeling heeft een aantal keren als ondergrens 30% omzetverlies bepaald. De PG heeft geadviseerd geen harde ondergrens te hanteren, maar de Hoge Raad geeft hierover geen duidelijkheid.
Kortom: Op belangrijke punten schept de Hoge Raad duidelijkheid, maar er blijven vragen onbeantwoord. Op basis van het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden, vanuit de gedachte dat de pijn moet worden verdeeld en op basis van de door de Hoge Raad gegeven berekening, wordt het voor veel huurders en verhuurders nu een stuk makkelijker om te bepalen of huurkorting aan de orde is en, zo ja, hoe hoog die korting zou moeten zijn.
