In mijn eerdere artikelen over Corona en Huur schreef ik dat op grond van de jurisprudentie van het afgelopen jaar over het onderwerp Corona en Huur, een huurder in beginsel recht heeft op huurprijsvermindering, mits de huurder kan aantonen dat hij is getroffen door de gevolgen van de coronacrisis, waaronder de van overheidswege verplichte sluiting, en de huurder kan aantonen dat hij daardoor omzetverlies lijdt ten opzichte van de pre-coronaperiode. Bij het bepalen van de huurprijsvermindering dient rekening gehouden te worden met de mate van omzetverlies en met overige feiten en omstandigheden, waaronder de tegemoetkomingen die de huurder van overheidswege of anderszins heeft ontvangen, waaronder de TVL-steun.
Tevens schreef ik dat het nog geen uitgemaakte zaak is of de gevolgen van corona en dan met name de van overheidswege verplichte sluiting van horecazaken en winkels, in huurrechtelijke zin als een gebrek aan het gehuurde moet worden gekwalificeerd en tot een vermindering van de huurprijs moet leiden in verband met verminderd huurgenot. Het antwoord op die vraag kan van belang zijn voor het kunnen bepalen van de mate van huurprijsvermindering en welke aspecten daarbij in acht genomen moeten worden.
De Rechtbank Limburg worstelt eveneens met deze vraag, zoals blijkt uit haar vonnis van 31 maart 2021 (ECLI:NL:RBLIM:2021:2982), waarin zij prejudiciële vragen formuleert die zij voorlegt aan de Hoge Raad.
Het gaat om een procedure over een huurovereenkomst voor horecabedrijfsruimte tussen de verhuurder en brouwerij Heineken als huurder. Heineken onderverhuurt het pand aan een horecaondernemer, die aldaar een horecazaak exploiteert. In verband met de uitbraak van het Corona-virus is de zaak van overheidswege gedwongen gesloten geweest in de periode van 15 maart 2020 tot 1 juni 2020. Heineken heeft, aangespoord door Koninklijke Horeca Nederland, besloten om haar horecahuurders tegemoet te komen door de huurpenningen ter zake de maanden april en mei 2020 kwijt te schelden. In verband daarmee heeft Heineken aan al haar verhuurders, waaronder de onderhavige verhuurder, een algemene brief gestuurd waarin Heineken de betreffende verhuurders verzoekt akkoord te gaan met haar voorstel om een van die twee maanden voor hun rekening te nemen. Kortom: Heineken verzoekt om een huurkorting van een maandhuur.
De verhuurder van het onderhavige pand weigert echter om met het voorstel van Heineken akkoord te gaan. Desalniettemin houdt Heineken vast aan haar voorstel en voert zij dat ook uit, door de huurpenningen van een maand in te houden. De verhuurder accepteert dat niet en vordert in deze procedure – kort gezegd – een verklaring voor recht dat Heineken niet bevoegd is om aan de verhuurder een door Heineken aan haar onderhuurder verstrekte huurkorting door te berekenen en veroordeling van Heineken tot betaling van de ingehouden maand huur, met veroordeling van Heineken in de (proces)kosten.
Heineken voert – kort gezegd – aan dat zij op grond van de gebrekenregeling (artikel 7:204 BW) en het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden recht heeft op 50% huurkorting gedurende de periode van 15 maart 2020 tot 1 juni 2020.
De Rechtbank Limburg constateert dat in de reeds bestaande jurisprudentie omtrent Corona en huur in veel gevallen wordt aangenomen dat de genomen overheidsmaatregelen leiden tot een genotsvermindering van het gehuurde die niet aan de huurder is toe te rekenen en aldus is te kwalificeren als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. De Rechtbank Limburg constateert echter ook dat een dergelijk oordeel vaak niet ver wordt onderbouwd en dat rechters in juridische zin vervolgens tot een huurkorting komen op grond van het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden of de redelijkheid en billijkheid.
De rechtbank constateert dan ook dat hoewel er een maatschappelijke behoefte wordt gevoeld om de enorme schade van de Corona-maatregelen voor winkeliers op een bepaalde manier te verdelen tussen huurders en verhuurders, het nog steeds niet helder is of en hoe dat juridisch vormgegeven kan en mag worden. De rechtbank meent dat de juridische inbedding bepalend is voor de maatstaven waarlangs deze en soortgelijke kwesties moeten worden beoordeeld en besluit daarom prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad. Dit mede vanwege het feit dat er over de kwestie op dit moment veel rechtszaken lopen en er vermoedelijk nog vele zullen volgen.
De Rechtbank Limburg stelt de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad:
- dient de als gevolg van de Corona-crisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
- zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
- (of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
- zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?
Gezien de vele discussies en procedures die thans aan de orde zijn tussen verhuurders en huurders en met name de voortdurende onduidelijkheid over de vraag of de Corona-crisis en de verplichte overheidssluiting leiden tot een gebrek in het gehuurde vanwege een vermindering van het huurgenot en dit op grond van artikel 7:207 BW moet leiden tot een huurprijsvermindering, juich ik het stellen van deze vragen zeer toe. We wachten met spanning af hoe de Hoge Raad deze vragen beantwoordt.
